Vous êtes propriétaire d'un bel appartement en copropriété et souhaitez changer, une solution qui s'offre à vous est de le vendre, alors on se lance et place à la paperasse.
La vente d’un bien immobilier en copropriété, en surface, ne diffère pas énormément de la vente d’un bien en monopropriété, la seule petite différence, va se trouver dans la montagne de documents et d’informations que vous allez devoir transmettre à votre futur acquéreur.
Faisons un point sur cette, finalement pas si petite, différence !
Etude de cas :
Madame X est propriétaire :
Il y a 15 ans, lorsqu'elle a vendu sa maison en mono propriété, le niveau de documents à fournir était relativement simple, elle avait besoin du dossier technique, de la dernière taxe foncière et du titre de propriété. Lorsqu'elle a achetée dans la foulée son appartement, en copropriété, à Leuville-sur-Orge, le niveau de documents n'était pas beaucoup plus important. Mais si elle souhaitait revendre son appartement aujourd'hui, elle se rendrait compte que différentes lois et décrets sont venus alourdir la procédure ... et la taille du dossier qu'elle va devoir préparer.
Commençons par du soft, le dossier technique :
De ce côté, pas de grands changements, suivant la localisation, l’année de construction et le mode de chauffage, ceux-ci sont identiques que ce soit pour la vente d’un bien en monopropriété ou en copropriété. Nous rajouterons juste la garantie de superficie qu'elle va devoir apporter à ses acquéreurs et pour ça deux solutions :
- Elle garantie elle-même la superficie via une attestation sur l’honneur
- Elle fait appel à un professionnel pour obtenir une attestation de superficie loi CARREZ
Attention, comme ce document sert à garantir la superficie du lot vendu, elle engage sa responsabilité, elle se doit donc d'être très vigilante sur ce point !
Nous avons donc terminé pour la partie « soft », rentrons maintenant dans le vif du sujet :
Les documents inhérents à la copropriété,
En amont de la signature de la promesse ou du compromis de vente, son acquéreur devra être parfaitement informé de l’état de son bien, ce qui sera fait via le dossier technique vu juste au-dessus, mais également de l’état technique et financier de la copropriété, et c’est là que ça se corse.
Dans un premier temps, madame X va lui présenter, comme avant, les relevés de charge trimestrielles et annuel puis les derniers procès-verbaux d’assemblée générale (les 3 derniers au minimum, l’intégralité si elle les a) et enfin la dernière convocation. Pour le côté financier, elle devra présenter à son acquéreur un état, à l’instant T, de sa situation financière (par rapport à la copropriété, le reste ne regarde qu'elle) mais également l'état des impayés de charge et de la copropriété par rapport à ses fournisseurs. Les notaires demandaient déjà se document à son syndicat des copropriétaires pour la régularisation de l'acte authentique, mais pour le législateur, et à raison, ce document appelé État Daté, arrivait bien trop tard dans la transaction. Le législateur a donc décidé que l'acquéreur devait avoir toutes les informations nécessaires avant de se décider et a créé Pré-État Daté.
"Pour faire simple madame X, avant vous avez l'état daté qui donne le pouls de la copro au jours de la signature authentique et maintenant, en plus, vous avez le Pré-État Daté qui donne le pouls de la copro au jours de la signature de la promesse ou du compormis de vente."
Alors, vous allez me dire, ce n’est pas bien grave, au lieu de le demander au syndic à la fin, on le demande au début et on est bon !
Ce à quoi je vous réponds … non ! L’état daté est obligatoire, pour la signature authentique, pas avant, demandé par le notaire et fournis obligatoirement par le syndicat des copropriétaires qu’il soit bénévole ou professionnel. Attention, il peut être facturé un montant maximum de 380 euros TTC pour sa rédaction (d'où l'intérêt de ne pas le demander 2 fois).
Le pré état daté lui n’est pas obligatoire, bien que demandé (pour ne pas dire exigé par la plupart des notaires), ce qui est obligatoire, c’est de fournir à votre acquéreur une grosse partie (pour ne pas dire l’intégralité) des informations qui se trouve dedans ! Parmi les informations à fournir à votre acquéreur, se trouveront le montant du budget prévisionnel appelé à votre charge pour les 2 derniers exercices comptable (N-1 et N-2) Également le montant des charges hors budget prévisionnel (travaux par exemple), sur les 2 derniers exercices comptable également, puis les sommes dont votre acquéreur sera redevable au syndic lors de son acquisition (fonds de roulement, fonds travaux, avances diverses …), le montant des impayés de charge dans la copropriété et le montant de la dette qu’a le syndicat des copropriétaires auprès des fournisseurs de la copropriété. Il doit contenir également l’ensemble des documents techniques de la copropriété ainsi que son attestation d’immatriculation à jour.
Afin d’obtenir toutes ces informations, vous avez 2 possibilités (en vrai, il y en a 3 mais on parlera de la dernière plus bas) :
- Vous êtes féru de documents comptables, avez un peu de temps devant vous et savez où chercher ces informations, direction les annexes de votre dernière convocation en assemblée générale. Effectivement, votre syndicat des copropriétaires est tenu de vous fournir l’ensemble de ces éléments lorsqu’il vous convoque et vous pouvez également les retrouver sur votre compte copropriétaire sur internet.
- Vous n’aimez pas les chiffres et / ou craignez de communiquer des informations erronées qui pourraient nuire à votre vente, vous pouvez vous rapprocher de votre syndic afin qu’il vous l’établisse. Tout travail méritant salaire, le syndic est libre de vous facturer cette prestation et le prix n’est, ce coup-ci, pas réglementé, pouvant varier de quelques euros à plusieurs centaines.
Vous l’aurez compris, la vente d’un bien en copropriété est un peu plus, technique et complexe, que la vente d’un bien en monopropriété. Beaucoup de documents et d’informations, que vous n’avez peut-être pas l’habitude de traiter sont à fournir à votre acquéreur qui ne sera, peut-être, pas forcement à l'aise avec.
Un peu plus haut, je vous ai parlé d’une 3ème possibilité :
La vente d’un bien immobilier, en règle générale est technique, finis le temps où, de bon matin on se tapait dans la main et on allait, gaiement, chez le notaire pour signer la promesse de vente sans réellement savoir ce que l'on allait devoir payer à la fin. Comme nous venons de le survoler, énormément de documents sont à fournir pour que votre acquéreur achète en parfaite connaissance de cause. Il n’est pas rare qu’un compromis de vente fasse entre 200 et 300 pages, (on n’est pas loin de la demi-ramette de papier pour vendre le 2 pièces à Leuville-sur-Orge de madame X, et on nous parle de protéger la planète!?) et risquer que l’acquéreur se rétracte au vu des sommes annoncés s'il n'est pas correctement informé avant.
Vos agents NESTENN de Leuville sur Orge (comme tous les agents NESTENN, j’en suis persuadé) sont parfaitement formés pour que, lors de la vente de votre bien, votre acquéreur ait, le plus tôt possible, toutes les informations nécessaires pour faire le bon choix et acheter en toute connaissance de cause. Avec pour résultat, pour vous comme pour lui, une transaction fluide et sereine du début à la fin.
(Et cerise sur le gâteau, nous réalisons l’ensemble de nos démarches de façon totalement dématérialisé, afin de passer d’une demi-ramette de papier à l’envoi d’un simple code par SMS pour la signature et un mail pour l’ensemble des documents, Merci pour la planète)
